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北京首块限价房地块开拍 四房企投报100%自持面积

中国证券报 易闻网 2016-11-17 15:57:57
[摘要]   11月16日,北京“限房价、竞地价”政策推出后,两宗海淀永丰产业基地的地块进行拍卖。此次增加了诸多新的限制条件,包括限房价、禁地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等,但这两宗地块仍

  11月16日,北京“限房价、竞地价”政策推出后,两宗海淀永丰产业基地的地块进行拍卖。此次增加了诸多新的限制条件,包括限房价、禁地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等,但这两宗地块仍然受到众多房企的激烈争夺。在多家房企使出“100%的自持商品住房面积”终极杀手锏后,竞拍进入“投报高标准商品住宅建设方案”环节。这意味着当日该2宗地块没有拍出结果,具体的竞得结果将在国土局官网上发布。

 

  中原地产首席分析师张大伟认为,本次拍卖竞争激烈,显示出一线城市土地仍是众多房企争抢的优质资源。在北京住宅用地进入全面限价的模式下,对房企经营要求将越来越高,房企需要从过去的销售思维将转变为经营思维。

  拿地热情不减

  上述两地块是在“限房价、竞地价”政策后拍卖的地块,有着严苛的限制条件。包括限房价(均价和最高价分别不超过53400元/平方米和56100元/平方米)、70/90、禁地价(地价触顶后竞拍自持商品住房面积,自持商品住房将全部作为租赁住房,不得销售)、房源5年内不得进入二手房市场、销售房屋时不得捆绑精装修等其他服务。

  但这些限制因素并未阻挠房企北京拿地热情。

  永丰产业基地“18号地块”吸引了16家房企围猎。该地块起始价38.4亿元,随后远洋集团以50亿元的总价(溢价率仅为30.2%)触顶,现场转入自持商品住房面积竞拍环节。在一次性自报自持商品住房面积阶段,绿地、龙湖首开联合体、保利、万科均投报100%自持面积。

  按照竞拍规则,只有绿地、龙湖首开联合体、保利、万科四家房企能够进入第三轮“投报高标准商品住宅建设方案”程序。几家房企须在限制日期内做出建筑方案,经过专家评审,以定出竞拍结果。

  同时,永丰产业基地“19号地块”复制了“18号地块”的路径。地价在59亿元触顶,首开、住总万科、绿地、保利全部投报100%自持面积,由此进入下一轮。

  按照规则,两块土地拍卖结果还有待于下一轮方案评审结果出台后。

  分析人士指出,以往北京土地总价触顶的溢价率限制普遍是49%,本次两块土地总价触顶的溢价率均不足35%,可见监管部门遏制高地价的决心。

  张大伟则认为,从北京土地出让前多次设置规范看,北京为了避免出现地王的确做了各种准备。限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积,全方位围追堵截地王的出现,调控力度前所未有。但企业参与意愿强烈,一线城市土地资源依然成为企业首选。

  房企面临挑战

  从目前北京土地市场来看,增加供应量的同时也进入了土地全面限价时代,11月开始待售的多宗土地中住宅部分全面限价。中原地产研究中心统计数据显示,目前北京待售的10宗经营性地块中,已经全面控制价格。

  土地新政下,开发商拿地和操盘难度加大,而地块全部建设自住房和公租房则进一步吞噬了房企的利润。张大伟表示,对房企经营要求将越来越高,从过去的销售思维将转变为经营思维。围绕着REITs、千人商业配比及地下车位开发获取利润,成为企业拿地的思考方向,将加快房地产商的转型。

  此外,限价措施有助于周边项目降温。亚豪机构市场总监郭毅认为,土地竞价方式的改变,给周边在售和即将上市的项目重重一击,周边的高价盘将面临着位置接近、配套趋同、户型面积相似产品带来的冲击。

  张大伟则表示,北京土地市场的尝试,给其他城市试点带来样本。相比其他城市的摇号卖地,北京“控地价、限房价”的政策直接影响未来市场售价,房地产市场降温可以预期。随着增加有效低价房源供应,预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓。在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。记者 张玉洁

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